Rencontre avec Lionel Benhamou, associé-fondateur de La Centrale des SCPI

Quel bilan tirez-vous de l’année 2016 ?

Les fluctuations de l’économie mondiale nous obligent à nous adapter. Ce qui est vrai aujourd’hui ne le sera pas forcément demain. En revanche, ce qui demeure immuable, c’est la volonté de nos compatriotes de se construire un patrimoine. La Centrale des SCPI offre à chacun les moyens de concrétiser ses objectifs patrimoniaux. Nous pouvons d’autant plus nous atteler à cette mission que nous sommes indépendants. Nous préconisons à nos clients ce qui est bon pour eux et non ce qui nous a été dit de leur conseiller.

S’agissant des SCPI, nous pouvons dresser un bilan très positif de l’année 2016 puisque les SCPI capitalisent désormais plus de 40 milliards d’euros. La collecte va dépasser 5 milliards d’euros. C’est une excellente année.

Les associés sont au cœur du dispositif SCPI. Quels sont-ils, vous qui les côtoyez au quotidien ?

Chaque Français peut investir en SCPI. C’est un investissement immobilier et nos compatriotes recherchent une épargne associant stabilité et rentabilité. Ils se sont en grande partie détournés de la Bourse dont les fluctuations les inquiètent. En revanche, ils conçoivent le tryptique Immeuble – Locataire – Loyers. C’est simple, c’est le fondement des SCPI.

Dans notre boutique (15 rue Saint-Roch 75001 Paris), nous accueillons à la fois des jeunes actifs soucieux de se constituer un capital pour leur retraite et des chefs d’entreprise venant de céder celles-ci et ayant besoin de revenus complémentaires. Les possibilités offertes par les SCPI font de ce produit un couteau suisse. Le ticket d’entrée est modeste et vous pouvez investir à partir d’un millier d’euros même si celui-ci varie d’une SCPI à une autre.

En quoi les SCPI constituent-elles un produit d’épargne adaptable ?

Examinons les trois moyens d’acheter des parts de SCPI. Vous pouvez d’abord le faire au comptant ; vous disposez d’une somme à placer et achetez un nombre de parts correspondant. Vous percevrez alors vos dividendes à l’issue d’un délai de jouissance équivalant à la durée nécessaire d’investissement des capitaux. Ensuite, vous pouvez les acheter à crédit. Comme les taux d’emprunt sont à un niveau historiquement bas, vous utilisez un effet de levier entre la rémunération des SCPI (4,85 % nets en 2015) et le taux de votre emprunt. Cela permet de se constituer un patrimoine à moindre coût puisqu’une partie des mensualités est réglée par les dividendes perçus. Enfin, le démembrement temporaire de propriété permet aux investisseurs qui achètent la nue-propriété des parts de les acquérir moins cher puisqu’ils ne percevront pas de dividendes durant une période prédéterminée. Les sommes concernées sortent alors de l’assiette de leur ISF. Cette technique est très profitable pour les personnes fortement imposées.

Qui s’occupe de trouver la contrepartie lors d’achats de parts en démembrement temporaire de propriété ?

C’est le rôle de la société de gestion. L’usufruitier est généralement une société assujettie à l’impôt sur les sociétés. Elle place ainsi une partie de sa trésorerie à un taux de rémunération très supérieur à celui offert suite à la souscription de certificats de dépôts, de comptes à terme ou de sicav monétaires. Les SCPI ne sont pas un simple placement mais un outil de gestion patrimoniale active.

D’où vient la différence des rendements offerts par les SCPI ?

Elle est le fruit de l’histoire de chaque SCPI et la conséquence de la stratégie de chaque société de gestion dont certaines sont plus dynamiques que d’autres ou interviennent sur des créneaux plus porteurs. Les SCPI les plus performantes ont rapporté plus de 6,00 % en 2015. Aucun contrat d’assurance-vie en euros ne peut se prévaloir d’une telle performance.

Quels sont ces créneaux plus porteurs que vous venez d’évoquer ?

Les SCPI investies en zone euro ne décevront pas. Pourquoi se limiter à la France ? La croissance existe ailleurs, et souvent de manière plus solide qu’ici. Profitons des opportunités offertes par la monnaie unique pour bénéficier de ce qui est bon pour nous chez nos voisins.

En outre, de plus en plus de SCPI thématiques voient le jour. Elles construisent leur portefeuille autour d’un thème et achètent des actifs immobiliers en conséquence. Je citerai Pierval Santé gérée par Euryale Asset Management et spécialisée dans le domaine de la santé. Cette SCPI a notamment acquis des EPHAD en Allemagne et des murs de cliniques et de laboratoire en France. Je pense également, dans le domaine de l’environnement, à la SCPI PFO2, gérée par Perial Asset Mangement. Cette SCPI de bureaux investit dans des immeubles respectueux de l’environnement.

Malgré tous les avantages des SCPI, les Français investissent encore en assurance-vie. Ce phénomène va-t-il s’inverser ?

Les Français n’ont pas totalement perçu les risques liés à la détention d’un contrat d’assurance-vie en euros. La chute des taux longs induit un reflux des rendements qui devraient être inférieurs à 2,00 % cette année, voire passer sous la barre du pour cent d’ici cinq ans. Cela ne plaide pas en faveur de ce placement.

En outre, l’immense majorité des actifs achetés par les gestionnaires de contrats d’assurance-vie en euros sont des obligations d’État. Et qui dit obligations dit risque de faillite du débiteur. Qui peut sérieusement croire que la dette publique française (2 170 milliards d’euros au 30 juin 2016) va se réduire ?

Comme les SCPI ne sont pas assises sur de la dette mais sur de l’immobilier, vous considérez qu’elles sont plus sûres que la détention d’un contrat d’assurance-vie ?

La sécurité absolue et le risque zéro n’existent pas. Toutefois, le risque se maîtrise et s’anticipe. C’est notre métier. La diversification des actifs détenus par les SCPI et la multiplicité des locataires permettent une dilution des facteurs négatifs. En revanche, lorsqu’un débiteur fait faillite, vous ne revoyez pas votre argent.

Certes, il existe un risque avec les contrats d’assurance-vie mais qu’en est-il de l’épargne réglementée ?

Le rendement de l’épargne réglementée est de 0,75 %, un taux epsilonesque comparé aux 4,85 % des SCPI. En outre, les dépôts sont plafonnés. Ces placements ne sont pour la plupart que le réceptacle d’une épargne de précaution. Nous invitons nos clients à ne garder que trois mois de revenus en épargne de précaution, voire moins pour les revenus élevés. La différence permet l’achat de parts de SCPI.

Fournissez-vous des solutions clé en main à vos clients ?

Un portefeuille de SCPI doit comporter plusieurs SCPI afin d’amplifier la mutualisation. Nous conseillons au moins trois SCPI à nos clients. Leur portefeuille peut être constitué pour partie à crédit et pour partie en démembrement temporaire de propriété, voire au comptant. Nous utilisons toutes les possibilités offertes et fournissons des solutions adaptées à chacun.

L’achat de parts de SCPI doit-il être réalisé en une seule fois ?

Pas du tout. Le choix initial peut être complété. Le faible apport nécessaire à l’achat de parts permet d’en acquérir progressivement d’autres ou de découvrir de nouvelles SCPI. Le maître-mot demeure la diversification afin de percevoir des revenus de plusieurs sources. Comme tout investissement de long terme, les SCPI doivent être conservées durant au moins huit ans et certaines personnes en détiennent depuis plusieurs dizaines d’années.

Que diriez-vous à nos lecteurs désireux de vous contacter ? (01.44.56.00.23 www.centraledesscpi.com).

Pensez à votre avenir et à vos enfants. Épargnez de manière astucieuse en investissant en SCPI pour vous défaire de tout souci de gestion et diversifier votre patrimoine afin d’en retirer des fruits procurés par des actifs rentables.