Entretien avec Véronique Baron, associée-fondatrice de La Centrale des SCPI

La Centrale des SCPI aide les Français à investir sur le marché porteur des sociétés civiles de placement immobilier. Pouvez-vous nous en dire plus ?

Afin d’offrir une réelle liberté de choix patrimoniale à nos compatriotes, nous sommes partis de l’idée que les Français étaient très attachés à la pierre mais qu’ils ne souhaitaient pas en subir les contraintes de gestion. Nous avons donc décidé de nous spécialiser dans la distribution de parts de sociétés civiles de placement immobilier, des produits d’épargne assis sur la détention indirecte d’immobilier.

Pourquoi parlez-vous de détention indirecte ?

Le principe des SCPI repose sur l’achat de manière mutualisée d’immobilier afin d’en percevoir des loyers. Un épargnant qui achète des parts de SCPI devient associé, à due-concurrence de son investissement, d’un parc immobilier. La SCPI est une entité juridique autonome créée et gérée par une société de gestion. Elle est propriétaire des immeubles tandis que les associés sont propriétaires de parts du capital de ladite SCPI. C’est la société de gestion qui s’occupe de tout et libère les associés de toute contrainte. Il existe actuellement 30 sociétés de gestion et 174 SCPI.

Quels types d’immeubles une SCPI peut-elle acquérir ?

Tout type d’immeuble tertiaire peut être acheté par une SCPI de rendement. Sont considérés comme de l’immobilier tertiaire les bureaux, les commerces et centres commerciaux, les entrepôts, les murs d’hôtels, les établissements d’éducation, les cliniques, les EHPAD… le choix des gestionnaires est vaste.

Les SCPI doivent-elles n’investir qu’en France ?

Avant l’arrivée de l’euro, les SCPI n’investissaient qu’en France afin de ne pas faire courir un risque de change à leurs associés. Depuis l’avènement de la monnaie unique, de plus en plus de SCPI investissent en zone euro. En effet, la croissance de certains pays de la zone euro, je pense notamment à l’Allemagne, est supérieure à la nôtre. Il existe de réelles opportunités d’investissement en dehors de nos frontières et certaines sociétés de gestion ne s’y sont pas trompées.

Lesquelles, par exemple ?

Je vous citerai Corum Asset Management qui a créé la SCPI Corum, actuellement investie dans neuf pays de la zone euro, notamment en Allemagne, aux Pays-Bas, en Espagne, en Italie, et même en Slovénie. L’Europe de l’immobilier n’est pas un vain mot. Évoquons également la SCPI Primovie gérée par Primonial REIM qui investit à la fois en Allemagne et en Italie. Les SCPI cherchent en permanence à créer de la valeur pour leurs associés et la zone euro offre de véritables opportunités.

Justement, en termes de rendement que puis-je espérer ?

En 2015, la moyenne des rendements des SCPI a été de 4,85 % soit une performance 6,4 fois supérieure à celle de l’épargne réglementée (livret A et livret de développement durable). Cela donne à réfléchir. À quoi cela sert-il de garder de l’argent sur son livret A pour un aussi maigre résultat ? La même année, la rémunération moyenne offerte par les contrats d’assurance-vie en euros a été de 2,27 %. L’épargne réglementée et l’assurance-vie en euros font donc très pâle figure face aux SCPI.

D’autant que le prix des immeubles peut aussi augmenter ce qui induit une revalorisation du prix des parts, non ?

Effectivement, en 2015, le prix moyen des parts s’est accru de 1,55 % suite à la revalorisation du prix des immeubles attestée par des experts immobiliers. Les associés bénéficient donc d’un flux de revenus, les dividendes, mais également de la revalorisation du prix des immeubles. En 2015, la rentabilité nette des SCPI a donc été en moyenne de 6,40 % (4,85 % + 1,55 %). L’écart avec l’épargne réglementée et l’assurance-vie en euros n’en est que plus considérable.

Pourquoi parlez-vous de rentabilité nette ? Y a-t-il des frais ?

Il existe des frais de gestion qui sont déjà déduits du rendement versé aux associés. Sur les 4,85 % de rendement 2015, vous n’avez rien d’autre à défalquer, hormis la fiscalité.

À quoi correspond la fiscalité des SCPI ?

Les dividendes sont assimilés à des revenus fonciers. Ils sont assujettis à l’impôt sur le revenu en fonction de votre tranche marginale d’imposition et aux prélèvements sociaux au taux de 15,5 %.
Toutefois, les revenus perçus à l’étranger payent l’impôt sur place. Comme il n’existe pas de double imposition et que la fiscalité est souvent plus douce à l’étranger, les associés sont gagnants, et d’autant plus gagnants que ces revenus sont exonérés de prélèvements sociaux.

Je comprends mais comment s’y retrouver parmi toutes les SCPI ?

Les épargnants ne peuvent pas suivre l’actualité de toutes les SCPI qui se trouve dans les bulletins trimestriels mais également dans le rapport annuel. Les SCPI sont des sociétés et doivent respecter un certain formalisme, gage de sécurité pour les associés.
L’univers des SCPI est comme tous les milieux professionnels ; face à des interrogations, mieux vaut s’adresser à des spécialistes. À La Centrale des SCPI, nous collons au plus près du terrain et avons tissé des liens étroits avec les sociétés de gestion. Nous sommes parfaitement au courant des événements et nos consultants ont une vision très fine des produits qu’ils proposent à nos clients après une analyse précise de leur situation.

Cela veut-il dire que vous réalisez du sur-mesure ?

Pour nous, chaque client est unique et nous devons répondre à ses attentes, voire les anticiper. Notre expérience nous permet d’être à l’écoute de leurs besoins dans un contexte économique mouvant. Nous nous attachons à réaliser un bilan patrimonial avant toute préconisation. La détention de parts de SCPI s’inscrit dans la construction d’un patrimoine global et équilibré afin de répondre à ses besoins actuels et futurs. Comme nous aimons partager nos convictions, nous avons ouvert la première boutique exclusivement consacrée aux SCPI, au 15 rue Saint-Roch, dans le 1er arrondissement de Paris (01.44.56.00.23). Avec ou sans rendez-vous, vous y trouverez six jours sur sept un interlocuteur. Les préoccupations patrimoniales de nos clients deviennent les nôtres dès l’instant où ils nous contactent.

Simplicité, rentabilité, perspectives de croissance, les SCPI ont donc de l’avenir ?

Oui, elles ont un avenir prometteur. Les SCPI ont été créées il y a plus de 50 ans et suscitent de plus en plus d’intérêt. Il ne s’agit pas d’un feu de paille mais d’un mouvement de fond. La capitalisation des SCPI a dépassé cette année 40 milliards d’euros. Croyez-vous que si les Français n’étaient pas conscients de leur potentiel ils y consacreraient autant d’épargne ?