Immobilier I Baromètre sur les prix des logements neufs

L’année 2022 est marquée par une baisse de la production de logements collectifs neufs, proche de -3 % sur les 9 premiers mois, avec à peine plus de 110 000 mises en chantier à fin septembre. Cette raréfaction de l’offre s’inscrit dans un contexte d’inflation des coûts de construction, dont les causes échappent pour la plupart au contrôle des promoteurs. Il en résulte une augmentation continue des prix de l’immobilier neuf, anticipée il y a un an avec l’annonce d’un cycle de forte hausse.

 

 « Les premières opérations respectant la norme RE2020 font leur apparition sur le marché » précise Franck Vignaud, Directeur du Laboratoire de l’immobilier. « Pour le moment, leur nombre est encore négligeable pour avoir un impact significatif sur le prix moyen des biens neufs à l’échelle d’une commune. Cela signifie que malgré le net ralentissement des ventes des promoteurs au 3^ème trimestre, les prix des logements neufs vont continuer à augmenter fortement dans les prochains mois avec l’arrivée progressive des programmes RE2020. »

 

Pour mémoire, le prix moyen d’un appartement neuf dans les communes de plus de 45 000 habitants s’élevait à 5 195 €/m² en novembre 2021. Aujourd’hui, ce prix moyen grimpe à 5 495 €/m², soit une hausse de +5,7 % en 12 mois. L’effet de ciseau semble inévitable entre d’un côté des prix qui ne cessent de grimper et de l’autre une hausse rapide du coût du crédit qui déstabilise la demande.

 

Les prix des communes du TOP 15 ont progressé au même rythme que l’ensemble des communes du baromètre (+5,7 % sur 1 an). Ils s’établissent en moyenne à 5 642 €/m², contre 5 337 €/m² en novembre dernier. Le podium des communes les plus chères demeure inchangé. Paris conserve la tête du classement avec un prix moyen de 13 475 €/m², soit une hausse de +7,8 %, la plus forte parmi les villes de ce TOP 15. Rappelons que la production de logements neufs est tellement rare dans la capitale qu’une seule opération peut avoir un impact considérable sur le prix moyen au sein d’un arrondissement.

 

C’est le cas dans cette édition pour le 18^ème et le 20^ème arrondissement. Viennent ensuite les communes de Lyon et Nice dont les prix moyens atteignent respectivement 6 792 €/m² et 6 515 €/m², en hausse de +6,4 % et +6,8 % sur un an.  Rennes connaît l’évolution la plus modérée au sein du TOP15, avec +4,8 % en un an. A 5 300 €/m², elle figure en 6^ème position des principales communes de France. Le Havre ferme la marche et demeure la seule commune en deçà de la barre des 4 000 €/m², avec « seulement » 3 754 €/m² en moyenne.

 

Les programmes neufs parisiens se concentrent toujours dans les arrondissements périphériques. Le 15^ème arrondissement est le plus cher avec un prix moyen de 14 768 €/m², soit une hausse de +7,7 % sur un an. Les arrondissements du nord de Paris, pourtant les plus populaires, subissent une forte progression des prix, en particulier le 18^ème arrondissement où la hausse dépasse les 23 % et le prix moyen grimpe à 13 221 €/m². Cette forte hausse s’explique par le lancement récent d’une opération dont le prix moyen dépasse les 14 500 €/m². Dans le 20^ème arrondissement, les biens neufs sont proposés en moyenne à 13 494 €/m² ; là encore, un seul programme suffit à justifier cette hausse de prix spectaculaire en 1 an : +12,9 %.

 

En 1^ère couronne, 3 communes des Hauts-de-Seine flirtent avec le niveau des prix parisiens : Levallois-Perret avec une moyenne de 12 800 €/m² (+6,1 % sur un an), suivie de Boulogne-Billancourt et d’Issy-les-Moulineaux, à 12 657 €/m² et 10 332 €/m², respectivement. Même la Seine-Saint-Denis n’échappe pas au mouvement de hausse : Bondy, commune la plus abordable, a vu son un prix moyen grimper de +6,4 % en un an pour atteindre à 4 357 €/m².

 

« C’est en Seine-Saint-Denis, pourtant considérée comme un marché de report pour les acheteurs plus modestes, que nous avons relevé les plus fortes hausses de prix sur un an : à Saint-Ouen (+7,3 %) et Epinay-sur-Seine (+7,2 %) » explique Kevin Brulin, Chargé d’études du Laboratoire de l’immobilier. « Désormais, le prix moyen d’un appartement neuf dépasse 4 300 €/m² dans toutes les communes de la première couronne ».

 

En Province, l’évolution des prix sur un an atteint +5,8 % et le prix moyen d’un appartement neuf frôle 4 800 €/m². En dehors du TOP 15, Annecy continue de trôner en première place du classement des villes les plus chères avec un prix moyen de 7 351 €/m², en hausse de +6,6 % sur un an. Suivent les communes du quart sud-est de la France telles qu’Antibes (6 978 €/m²), Cagnes-sur-Mer (6 032 €/m²) et Aix-en-Provence (5 906 €/m²). Antibes et Aix-en-Provence affichent des progressions respectives de +7,4 % et +7,1 % sur un an. Au registre des communes les plus abordables, sous la barre des 3 500 €/m², Dunkerque (3 480 €/m²), Laval (3 426 €/m²), Valence (3 401 €/m²) et Poitiers (3 372 €/m²) ferment la marche.

 

Depuis 2001, le Laboratoire de l’Immobilier analyse les marchés de l’immobilier neuf. Il réalise des études pour accompagner les professionnels – promoteurs, distributeurs, conseillers en gestion de patrimoine – dans leurs projets immobiliers. Les données utilisées pour cette étude sont les prix publics TTC (hors TVA à 5,5 %) des programmes immobiliers de logements collectifs neufs (hors résidences de services) relevés sur les communes de France métropolitaine de plus de 45 000 habitants (selon le recensement Insee de 2019) dans le cadre des études de marché effectuées par le Laboratoire de l’Immobilier.